Sokan néznek szembe ma jóléti válsággal Kecskeméten – lakáscsapda számokban és történetekben

Van, akit a lakhatás egyre magasabb költsége nyom agyon, mást a szűkös megélhetés miatti állandó szorongás gyötör – és sokaknak egyszerre jut ki mindkettőből. A 2024-es Világboldogság Jelentés sem fest derűsebb képet: a mai fiatal generáció tagjai kevésbé boldogabbak, mint elődeik. Mentális és egészségügyi nehézségekkel küzdenek, gazdasági bizonytalanságban élnek, miközben társadalmi elvárásoknak próbálnak megfelelni. Sokan szívesen leválnának szüleikről, ám a megfelelő lakhatás hiányában ezt egyre nehezebben tudják megtenni. Az európai fiatalok átlagosan 26 évesen hagyják el a szülői otthont – ez azonban jelentősen eltér az egyes uniós országok között. Míg Finnországban már 21,5 évesen elköltöznek otthonról, Horvátországban ez az átlagéletkor 32 év, Magyarországon pedig 27. Ha mindez nem volna elég, a munkaerőpiaci bizonytalanság – még a diplomások körében is – tovább súlyosbítja ezeket az aggodalmakat. Amit csak tetéz a klímaváltozással kapcsolatos növekvő szorongás, és a Covid–19-járvány utóhatásai, melyek máig ható nyomot hagytak a közérzeten és a társas kapcsolatokon.

Cikkünkben most egy konkrét, Kecskemétet is érintő problémát vizsgálunk közelebbről: a lakásárak alakulását és a helyi ingatlanpiac ellentmondásait az elmúlt 10 év tükrében.

Árrobbanás vidéken és Kecskeméten is

Már 2023-ban írtunk arról a KecsUP-on, hogy Kecskeméten megduplázódott a nem lakott lakások száma. A KSH 2022-es népszámlálási adatai szerint mintegy 8100 lakás állt üresen akkor a városban – ez majdnem négyezerrel volt több, mint a 2011-es népszámlálás idején. Bács-Kiskun vármegyében is hasonló folyamat figyelhető meg, ahol 35 ezerre nőtt az üres lakások száma – ötezerrel meghaladva a 2011-es adatokat. A kecskeméti járásban is szembetűnő a növekedés: 7 ezerről 10 ezerre emelkedett a használaton kívüli ingatlanok száma.

A vidéki városokban csak 2024 negyedik negyedévében átlagosan 2,9 százalékkal emelkedtek a lakásárak – mutat rá a lakásárindexében az MNB. Az éves drágulás ennél jóval erőteljesebb volt: országosan 13,8 százalékot tett ki, de a dél-alföldi városokban, így Kecskeméten is, megközelítette a 20 százalékot.

Hosszabb időtávon még markánsabb az ingatlanárak emelkedése: 2015 és 2023 között az Európai Unióban átlagosan 48 százalékkal nőttek az árak. A legnagyobb drágulást ebben az időszakban Magyarországon mérték, ahol az ingatlanárak 173 százalékkal emelkedtek, míg a legmérsékeltebb növekedést Finnországban regisztrálták, mindössze 5 százalékkal. A tendencia mögött elsősorban az építési költségek és a jelzálogkamatok növekedése, az új lakások kínálatát visszafogó építési aktivitás csökkenése, valamint a befektetési célú ingatlanvásárlások számának emelkedése áll.

Az utóbbi időszakban Magyarországon – egészen pontosan 2024 végére – látványosan visszaesett a lakásépítések száma. A megyei jogú városokban 15 százalékos volt a visszaesés az előző évhez képest, a kisebb városokban pedig ennek a duplája. A vidéki települések közül Kecskemét így is kiemelkedett: itt több mint 300 új lakás épült.

Miközben egyre nagyobb társadalmi igény mutatkozik a megfizethető lakhatásra, az albérletárak is folyamatosan emelkedtek. A KSH lakbérindexe szerint az elmúlt nyolc-tíz évben országosan 88 százalékos drágulás következett be. Kecskeméten az aktuális átlagos bérleti díj jelenleg 2500–2600 forint havonta négyzetméterenként, ami egy 45 négyzetméteres lakás esetében 110–120 ezer forintot jelent – rezsi nélkül.

Meredeken emelkedtek a lakásárak Kecskeméten – a panelek is csúcson

A tendencia egyértelmű: 2015 óta folyamatosan nőnek a négyzetméterárak Kecskeméten. A KSH Ingatlanadattára részletes képet ad a drágulás üteméről, nemcsak ingatlantípusok, hanem utcák szerint is, igaz, a legfrissebb – 2024-es – adatok még nem elérhetők. Más forrásokból azonban tudható, hogy az elmúlt másfél évben is tovább emelkedtek az árak a helyi ingatlanpiacon. Ma már nem számít kivételnek, ha egy belvárosi lakást legkevesebb 700 ezer forintos négyzetméteráron kínálnak, sőt a Széchenyivárosban ennél is magasabb, akár 800 ezer forintos árakat is látni – drágábban, mint a kertvárosias Bethlenvárosban.

Lakótelepi panelek

Különösen látványos dráguláson ment keresztül az Árpádváros, ahol a Batthyány utcában 2015-ben még átlagosan 183 ezer forintba került egy négyzetméter, 2023-ban viszont már 564 ezer forintot kellett fizetni érte. Az Árpád körúton ugyanezen időszak alatt 164 ezerről 512 ezer forintra emelkedett az ár. A belvárosban is hasonló a helyzet: egy Petőfi Sándor utcai lakás négyzetméterára 2015-ben még csak 180 ezer forint volt, 2023-ban viszont már átlag 570-600 ezer forint – ezzel ez az egyik legdrágább panelövezet lett a városban. Nem volt ez mindig így: 2013-ban még a Mészáros Lázár tér (Széchenyiváros) számított a legdrágábbnak 205 ezer forintos négyzetméterárral – itt 2023-ra 508 ezer forintra emelkedtek az árak. A közeli Március 15. utcában még drasztikusabb a változás: a 2015-ös 170 ezres átlagár 2023-ra 571 ezer forintra ugrott – így mára ez a rész is a legdrágább zónák közé került.

Társasházak: a Béla körút az élre tört

Nemcsak a panellakások, hanem a többlakásos társasházak és a családi házak esetében is jelentős áremelkedést hozott az elmúlt nyolc-tíz év Kecskeméten. A KSH Ingatlanadattára szerint 2015 és 2023 között bizonyos övezetekben akár háromszorosára is nőttek a négyzetméterárak – különösen az újabb építésű társasházaknál, illetve a keresettebb családi házas övezetekben. Kiemelkedő drágulás figyelhető meg a III. Béla körúton, ahol 2015-ben még átlagosan 270 ezer forintot kértek egy négyzetméterért, 2023-ban azonban már 807 ezer forintot. Hasonló árszint jellemezte 2023-ban a Bihar utcát is, ahol új építésű társasházak négyzetmétere 800 ezer forint körül mozgott.

Az árszórás itt is jelentős, hiszen az árat nemcsak a lokáció, hanem az építés ideje és minősége is befolyásolja: nem mindegy, hogy egy 60-as, 70-es években épült emeletesházról, egy kétezres évekbeli beruházásról vagy egy pár éve átadott lakóparki projektről van szó.

Pár konkrét példa: a Jókai utcában a négyzetméterár 2015-ben 200 ezer forintról indult, 2023-ra 734 ezer forintra nőtt. Bocskai utca – 236 ezerről nőtt 680 ezerre. Füzes utca – 240 ezerről 660 ezerig emelkedett. Hegedűs köz – 244 ezerről lépte át a 600 ezres határt. Sétatér – 250 ezerről 600 ezer forint körülire nőtt a négyzetméterár.

Családi házak: külvárostól a belvárosig szinte minden drágult

A családi házak piacán még feltűnőbb az áremelkedés, mint a lakásoknál. A Vacsi köz végén húzódó Kalász utcában például már 2023-ban 854 ezer forintos négyzetméteráron kínáltak egyes ingatlanokat – ez nemcsak a városrész, hanem az egész város átlagához képest is kiugró, sőt, meglepő érték. Összehasonlításképp: ebben a környékben 2015-ben még nagyjából 200 ezer forintért lehetett négyzetmétert vásárolni. 2023-ra viszont már jellemzően 600–700 ezer forint között alakultak az árak a népszerű Vacsiközben.

Hasonló trend figyelhető meg több más kecskeméti területen is. A Belsőnyír tanya környékén a családi házak négyzetméterára 210 ezerről 520 ezer forint fölé emelkedett. Ballószög tanya esetében 2015-ben még mindössze 150 ezer forintot kellett fizetni négyzetméterenként, míg 2023-ra ez az összeg már elérte a 490 ezret. Ménteleken pedig ma már szinte lehetetlen 600 ezer forint alatti négyzetméteráron családi házat találni.

Mit tapasztalnak a kecskeméti lakosok – az ingatlanárakat nem követték a fizetések, miközben nőttek a lakhatási költségek

Ha a lakhatási kiadások meghaladják a rendelkezésre álló jövedelem 40 százalékát, az már egyértelmű jele annak, hogy a háztartás lakhatási nehézségekkel küzd – hívta fel a figyelmet a Habitat for Humanity Magyarország 2023-as éves jelentése. Az Eurostat felmérés szerint csak a városokban élő magyarok több mint 11 százalékának kellett ilyen arányban költenie lakhatásra. A probléma azonban ennél szélesebb körű: sokakat érint az a feszítő ellentmondás, hogy miközben a lakhatási költségek meredeken emelkedtek, a bérek nem követték ezt a növekedést – különösen a szociálisan kiszolgáltatott csoportok esetében, mint azt mutatja az alábbi kecskeméti példa is.

Az egyedülálló édesanya lányával él a Petőfi Sándor utca 18-20. alatti tízemeletesben. A 35 négyzetméteres önkormányzati bérlakásért 2024 év végéig havi 33 110 forint bérleti díjat plusz 6600 forint közös költséget kellett fizetnie, azaz összesen 39 710 forintot. 2025. januárban viszont nem hitt a szemének, amikor megérkezett a Kik-For Ingatlankezelő Kft. aktuális számlája, ugyanis 56 265 forint állt rajta. A közös költség nem változott, a bérleti díj viszont alaposan: 49 665 forintra emelkedett, azaz 50 százalékkal (eddig 946 Ft volt a négyzetméterenkénti díj, most már 1419 forint) – számolt be akkor erről a nem egyedi esetről a KecsUP Hírek.

A KecsUP még tavaly indított el egy több hónapos kutatási programot, amely Kecskemét és környéke lakhatási viszonyait vizsgálta. Az olvasók bevonásával készült felmérés célja az volt, hogy jobban megértsük, milyen mindennapi nehézségekkel szembesülnek a helyiek. Anonim kérdőívünkben 464-en töltötték ki. Bár a felmérés nem reprezentatív, a válaszokból így is világosan kirajzolódik: a lakhatási problémák sok esetben közvetlenül összefüggnek az alacsony jövedelmekkel és a dráguló megélhetéssel.

A nyolcórás állásban dolgozó magyarok fele kevesebb mint 392 ezer forintot visz haza – derül ki a Központi Statisztikai Hivatal friss, júniusi jelentéséből. Kinyílt azonban a bérolló, Bács-Kiskunban 310-350 ezer az átlag nettó fizetés, Kecskeméten ennél magasabb.

A beérkezett panaszokat és tapasztalatokat tematikusan csoportosítottuk, hogy átláthatóbb képet adjunk arról, milyen típusú kihívásokkal küzdenek a kecskemétiek:

• Albérletpiaci kiszolgáltatottság: Sokan arról számoltak be, hogy nehéz megfelelő albérletet találni – különösen gyerekkel. A bérleti díjak magasak, a két-három havi kaució általános elvárás, miközben a lakás karbantartása sokszor teljes egészében a bérlőre hárul. A tulajdonosok gyakran visszaélnek helyzetükkel: nem vállalják a javításokat, tisztátalan lakásokat adnak át, bármikor emelhetik a díjat, nem engedik bejelentkezni a lakásba, sőt, egyes esetekben nem nézik jó szemmel, ha a bérlőnek gyereke van.
• Tulajdonszerzés akadályai: Sokan azért nem tudnak saját lakást vásárolni, mert nincs elegendő önerőjük vagy hitelképtelenek. Az ingatlanárak az egekben, már egy felújítandó lakás is megfizethetetlen sokak számára. A különféle állami támogatások – mint a babaváró hitel vagy a CSOK – paradox módon csak tovább hajtják felfelé az árakat.
• Szociális és önkormányzati bérlakások hiánya: A válaszadók gyakran jelezték, hogy nagyon kevés elérhető önkormányzati bérlakás van. A pályázati elbírálás hosszadalmas, sok esetben több hónapot is várni kell – és előfordul, hogy valakit éppen csak a jövedelmi határ fölött utasítanak el, noha ténylegesen szociális rászorultságban él.
• Élethelyzeti nehézségek: Különösen nehéz helyzetben vannak az egyedülálló szülők és az alacsony nyugdíjból élők. Sokan számoltak be arról, hogy még nyugdíj mellett is kénytelenek dolgozni, csupán azért, hogy ki tudják fizetni az albérletet. Több gyermekes családoknál gyakori, hogy nincs elegendő szoba, de nincs pénz nagyobb lakásba költözni sem. Többen több munkahelyet is vállalnak, mégsem tudják fedezni kiadásaikat – mindez hosszú távon kilátástalansághoz és bizonytalansághoz vezet.
• Fenntarthatósági és környezeti szempontok háttérbe szorulnak: A visszajelzések szerint teljesen hiányoznak azok a támogatási formák, amelyek elősegítenék a zöldebb, energiatakarékosabb otthonok kialakítását. A szigetelésre, energiatakarékosságra irányuló támogatások elmaradnak, az ökológiai szempontok pedig a legtöbb esetben nem érvényesülnek.

Beszélnek már róla, hogy valahogy fel kellene lépni

A lakhatási válság csökkentésére többféle megoldás létezik, amelyeket a döntéshozók és a helyi közösségek is alkalmazhatnának, de erről egyelőre kevés szó esik a hazai és a lokális közbeszédben. Szakértők javasolják a bérlakásállomány bővítését és a meglévő lakások jobb karbantartását, valamint az átláthatóbb és igazságosabb kiutalási rendszerek kialakítását a lakhatási problémák enyhítése érdekében. Vannak európai városok, ahol élénk vita folyik az albérleti piac szabályozásáról, például felső határok bevezetéséről vagy bérleti szerződések átláthatóbbá tételéről. Ez részben szól az ingatlanbefektetések és spekulációk visszaszorításáról is, hogy a lakások ne luxusbefektetések legyenek, hanem tényleges otthonok. Továbbá kedvezményes lakásvásárlási programok is segíthetnének, vagy kihasználatlan épületek átalakítása lakóingatlanná.

Az Európai Unió egyre nagyobb figyelmet fordít a megfizethető és fenntartható lakhatás problémájára, mivel ez alapvető feltétele a társadalmi kohéziónak és a méltányos életkörülményeknek. Bár a lakáspolitika tagállami hatáskör, az EU különböző eszközökkel – elsősorban a kohéziós politika keretében – igyekszik támogatni a lakhatási válság enyhítését. A jelenlegi finanszírozási időszakban az Európai Regionális Fejlesztési Alap (ERFA) és az Európai Szociális Alap Plusz (ESZA+) révén már lehetőség van például szociális bérlakások építésére, energetikai korszerűsítésre és hajléktalan emberek lakhatási integrációjára.

Az EU célja, hogy már a 2021-2027-es ciklusban a kohéziós alapokat rugalmasabban és célzottabban lehessen lakhatási célokra fordítani. A tervek szerint bővülhetne a támogatható tevékenységek köre, például bérlakás-építéssel, felújítással, lakhatási tanácsadással és közösségi lakásmegoldásokkal. Emellett az éghajlatvédelmi célokat is integrálnák, vagyis előnyben részesülnének az energiahatékony és környezetbarát lakásfejlesztések.